房地产行业萎靡的背后力量博弈

行业现状：下降仍然是主旋律

2022年一季度，房地产六个维度看：

1. 房地产投资增长创了1998年以来新低；

2. 新开工面积降低22.2%；

3. 施工建设下滑21.5%；

4. 新竣工面积下降15.5%；

5. 销售面积下降13.8%；

6. 销售额下降22.7%。

70个大中城市，房价下跌48个。国有土地收入同比下降27.4%；房企土地购置面积同比下降40.97%。

本质原因：地方政府VS 省及以上政府的政策冲突

• 地方政府：取消限贷，限购，限售的政策，增加购房补贴，同时百家银行参与降息；刺激房地产行业复苏

• 国家及省级政府：控制流动性。银行流动性的结构性调整。2021年社融总规模12.06万亿，增长1.77万亿。而住房贷款占比从去年的24.9%，下降到今年10.4%。占比下降接近2/3。另外，房企资金到位率3.8万亿，同比下降19.6%。国内融资下降23.5%，海外融资下降7.8%，自筹资金下降4.8%。整体放水，但房地产行业缺水。

主要背景：为什么地方政府与国家及省级财政冲突？

——需要从各级政府的收入结构分析。

• 地方政府的四大收入来源：

1. 一般公共事务收支，即税收；

2. 政府性基金收支，即卖地；

3. 国有资产运营，即国企利润上缴；

4. 社会保障收支，即社保；从结构上分析，税收、国企利润、社保等短期无法迅速增长，所以卖地仍然是地方政府收入短期增长的重要来源。

• 省级财政来源：主要是发债。

1. 一般性债务，即用税收作为还款来源的债务；

2. 专项债，土地类型资产的证券化；从结构上看，2018年，一般债新增2.2万亿，专项债新增1.9万亿，基本相当；但2021年一般债新增0.8万亿，专项债新增3.46万亿，也就是说省级财政专项债依赖更大，专项债方向主要是环保，旅游、道路、基础设施类别，但就是缺房地产专项债。

收入结构的矛盾，决定了房地产行业的博弈现状。

未来房地产的走向取决于地市级政府与省级以上政府的博弈，目前看房地产行业已经触底，未来是否会报复性反弹，这是个问号。借用一个中科院朋友的调侃，以前下跌都会报复式反弹，现在已经被摩擦的没有脾气了，心态好了，不报复了。就像我们要接受孩子的平凡一样，接受房地产行业的平庸。

以上内容仅供房地产及周边行业的朋友参考。如需具体深入分析，可与我方联系。

数据来源：源哥言商